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Écoulement d’eau de pluie vers un lot voisin: le Syndicat de copropriété est condamné en partie pour les dommages causés

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15 avril 2014

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des petites créances, un syndicat de copropriété fut condamné à payer des dommages aux propriétaires d’un immeuble voisin pour des dommages causés par l’écoulement d’eau de pluie provenant de l’immeuble du syndicat.

Les faits selon la Cour

Il s’agit d’une action en dommages résultant d’une infiltration d’eau provenant de la propriété du syndicat de copropriété suite aux pluies de l’année 2010 principalement.

La Cour a constaté que la preuve non contredite présentée à l’audience a révélé que les propriétés des parties sont situées de chaque côté d’une ruelle entre deux rues à Montréal. Il est admis par les parties que cette ruelle a une pente naturelle dirigée vers la propriété des demandeurs et la Cour fait remarquer que ceux-ci doivent accepter de recevoir l’eau de pluie tombant sur cette ruelle. 

Toutefois, selon la preuve, le syndicat a déplacé une gouttière de façon temporaire sur le côté de son immeuble en juillet et octobre 2010 de manière à ce que la sortie de celle-ci donne directement en face de l’entrée du garage des voisins.  Ceux-ci se plaignent que l’eau provenant de la toiture de la propriété du syndicat coule par cette gouttière, traverse la ruelle et entre dans leur garage. 

Le syndicat nie sa responsabilité et soulève principalement les trois arguments qui suivent.
Le Syndicat plaide que la sortie de la gouttière est dirigée vers l’est alors que les voisins sont situés au sud et l’eau s’écoule sur une bande de terrain d’une largeur de trois pieds sur une longueur de quarante pieds longeant la propriété du syndicat.

Selon l’avis de la Cour, cet argument est contredit par les photos produites en preuve par les demandeurs, lesquelles démontrent plutôt que l'eau provenant de la gouttière  traverse la ruelle en ligne droite et se dirige directement dans l’entrée du garage des demandeurs.

Le Syndicat soulève également que les demandeurs ont fait modifier la pente naturelle de la ruelle en l’accentuant vers leur propriété pour faciliter l'accès à leur garage situé sous l’étage de leur résidence. De plus, selon le Syndicat, il n’y a pas de seuil au bas de la porte du garage pour bloquer l’entrée de l’eau. 

Sur ce point, la Cour fait remarquer qu’il est certain que ces carences n’améliorent pas la situation mais elles ne constituent pas la cause première de l’infiltration de l’eau dans le garage.

Comme dernier argument, le syndicat suggère qu’il s’agit plus probablement d'un refoulement d’égout chez les demandeurs puisque leurs voisins ne se plaignent d’aucune infiltration d’eau. 

Toutefois, la Cour est d’avis que le fait que la sortie de la gouttière  donne en face du garage des demandeurs explique que les voisins soient épargnés, et que le refoulement d’eau est une hypothèse intéressante mais non supportée par la preuve.

Après cette analyse, la Cour est d’avis que les témoignages et les photographies permettent de conclure qu’il s’agit d’une situation qui s’appelle «une aggravation de servitude» c’est-à-dire que les demandeurs ne reçoivent pas seulement l’eau qui s'écoule naturellement par la pente de la ruelle, ce qu’ils doivent tolérer, mais reçoivent également une quantité d’eau provenant de la toiture de l’immeuble du syndicat, laquelle contrevient alors à l’article 983 C.c.Q. qui se lit comme suit :

983. Les toits doivent être établis de manière que les eaux, les neiges et les glaces tombent sur le fonds du propriétaire.

La Cour remarque que la preuve des dommages subis par les demandeurs est particulièrement déficiente pour les motifs suivants:
1) la réclamation pour l’achat de deux bases mobiles est prescrite puisque cette dépense a eu lieu plus de trois ans avant l’institution des procédures.
2) La réclamation pour mauvaise foi de la part du syndicat est non-fondée puisque selon les témoignages, les représentants de celui-ci ont au contraire tout fait pour remédier à la situation, bien que sans succès jusqu’à présent.

La Cour juge également que les montants réclamés par les demandeurs pour l’obtention de copies des plans cadastraux et des bordereaux de vente ne sont pas accordés parce qu’ils ne constituent pas des pièces nécessaires à la résolution du présent litige.

Quant aux matériaux pour réparations et porte de garage, selon l’avis de la Cour les pièces produites à l’audience par les demandeurs ne sont que des soumissions de travaux de réparation non signées et ne comportant aucun détail ni explication.  La Cour juge que leur valeur à titre de preuve est donc nulle.

La Cour condamne le syndicat à payer aux demandeurs la somme de 950,70$ à titre de dédommagement pour les travaux de réparation réellement faits, trouble et inconvénients et frais de poste et de photographies.

Pour toute question, n’hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier.
 
1.  Luc Doré et Caroline Racine c. Syndicat de copropriété 2250-2254 Messier, 2013 QCCQ 16423

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