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Diminuer le non paiement des charges communes: un aspect important de la gestion de l'immeuble

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04 juin 2014

Comme il revient au conseil d'administration du syndicat de fixer de manière définitive le budget pour l'année à courir, celui-ci devra aviser chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. Toutefois, la perception des charges communes peut poser certaines difficultés pour les membres du conseil d'administration: paiements sporadiques de certains, refus d'autres en raison d'un différend avec le conseil d'administration, d'autres qui traversent une période financière difficile, ou encore ceux qui refusent d'acquitter leurs charges communes au motif qu'ils n'obtiennent pas un bon «service» du conseil d'administration. Il faut comprendre qu'un syndicat des copropriétaires n'est pas un fournisseur de services, et le copropriétaire n'est pas un «client». Il ne peut non plus se faire justice lui-même en refusant de payer sa contribution aux charges communes au motif qu'il est victime d'un préjudice de la part du syndicat.

Bien que chaque copropriétaire doit payer sa contribution aux charges communes, et ne peut ignorer l'existence de celle-ci, le conseil d'administration avisé et pro-actif, devra prendre des mesures afin d'en sensibiliser les copropriétaires et d'expliquer les conséquences possibles du non-paiement des charges communes. Voici les moyens dont dispose le syndicat à l'égard des non-payeurs.

La privation du droit de vote

Tout copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution aux fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote à l'assemblée générale des copropriétaires.

La Cour des petites créances

Le syndicat de copropriété peut instituer une demande devant la Division des Petites créance de la Cour du Québec contre le copropriétaire qui néglige ou refuse d'acquitter sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance. La demande du syndicat peut porter uniquement sur les sommes échues à la date où la demande est déposée à la Cour et ne peut valoir pour les sommes venant à échéance entre cette date et les dates de l'audience et du jugement éventuel. La juridiction monétaire de cette division de la Cour du Québec se limite à 7000$.

L'hypothèque légale

Le syndicat de copropriété peut aussi inscrire une hypothèque légale sur la fraction d'un copropriétaire qui refuse ou néglige d'acquitter sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance pendant une période de plus de trente jours. L'hypothèque légale du syndicat grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle est acquise à compter de l'inscription d'un avis au Registre foncier du Québec, indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l'inscription de l'avis, le montant prévu pour les charges et créance de l'année financière en cours et celles des deux années qui suivent.

L'inscription demeure valide pendant une période de trois ans à compter de la date de son inscription et pendant cette période, si le copropriétaire persiste dans son refus d'acquitter sa contribution aux charges, le syndicat pourra décider de publier un préavis d'exercice (annoncant son intention, dans la majorité des cas de demander au Tribunal le droit de faire vendre en justice la fraction et demander le délaissement par le copropriétaire), ou de déposer une demande en justice au Tribunal pour demander que le copropriétaire soit condamné à verser les sommes échues au syndicat.

Il s'agit d'une mesure de contrainte peu agréable pour le copropriétaire qui est en défaut de payer, sans parler des effets néfastes possibles pour son dossier de crédit, car son créancier hypothécaire sera automatiquement alerté de l'inscription de l'hypothèque légale par le Registre Foncier du Québec.

La personne qui acquiert une fraction de copropriété divise devient maintenant responsable du paiement des charges communes impayées par le copropriétaire précédent. L'article 1069 du Code civil du Québec l'énonce clairement: «Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition. Par contre, et tel que permis par la loi, l'acquéreur se serait préalablement informé par l'entremise de son notaire, s'il existe des charges dues au syndicat par le vendeur. Le notaire déduira ces sommes du produit de la vente à verser au vendeur au moment de la signature de l'acte.

Nous vous invitons à consulter notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question relative aux copropriétés.

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