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10 juillet 2014

À partir de quel moment les copropriétaires d'un immeuble en copropriété doivent-ils commencer à payer des frais de condo à leur syndicat de copropriété?

Les principes fondamentaux

L'article 1064 du Code civil du Québec stipule que chacun des copropriétaires a l'obligation de contribuer aux charges communes de l'immeuble et à son fonds de prévoyance, en proportion de la valeur relative de sa fraction--1--. Cette valeur relative associée à la fraction est fixée par la déclaration de copropriétaire, et elle est exprimée en pourcentage. C'est la part des dépenses communes et des contributions aux fonds de prévoyance de l'immeuble que le copropriétaire doit payer, plus communément appeler la quote-part.

Toutefois, l'identité de ce «copropriétaire» peut être différent tout dépendant si l'on se trouve avant, ou après, la première vente d'un condominium neuf.

Le syndicat de copropriété voit le jour et débute au sens juridique, dès la publication de la déclaration de copropriété du promoteur immobilier au Bureau de la publicité des droits par le notaire instrumentant. Au moment de la publication de la déclaration de copropriété, le promoteur immobilier possède la totalité des fractions de l'immeuble, et il est donc le seul et unique copropriétaire aux termes de la déclaration de copropriété et l'un de ses représentants sera souvent l'administrateur unique du conseil d'administration du syndicat et ce de façon provisoire jusqu'à élection du Conseil d'administration.

Dans la plupart des cas, le promoteur voudra à procéder le plus tôt possible à la signature des actes de vente avec les premiers acheteurs des unités. Toutefois, entre la date de la publication de la déclaration de copropriété, et la date de la publication de l'acte de vente d'une unité, c'est le promoteur immobilier en sa capacité de «copropriétaire» qui est responsable du paiement des frais de condo pour cette unité. Le premier acheteur d'une unité deviendra responsable du paiement des charges dues au syndicat à partir de sa date d'achat, et il n'a pas à contribuer aux charges avant cette date, ni à assumer les charges impayées par le promoteur immobilier.

Donc, le promoteur immobilier ne doit pas attendre l'assemblée de transition lors de laquelle les copropriétaires éliront un premier conseil d'administration, ou bien la fin de tous les travaux de construction, avant de verser sa contribution aux charges communes et le fonds de prévoyance. D'ailleurs, le fonds de prévoyance doit exister et doit contenir la contribution minimale prévue par la loi, soit l'équivalent de cinq pour cent (5%) des contributions aux charges communes.

Si l'administrateur unique ne respecte pas les dispositions impératives de la loi et permet au promoteur (qui est possiblement lui-même, ou une personne morale qu'il contrôle) de se soustraire au paiement de sa contribution aux charges communes et au fonds de prévoyance, cette personne (administrateurs), le promoteur (propriétaire vendeur), le nouveau copropriétaire(premier acheteur) ainsi que le notaire qui effectue la transaction de vente pourrait être tenu personnellement responsable de ce défaut, et sommer de rembourser les sommes dues.

Bien que ce pourrait être tentant pour un promoteur immobilier de reporter le paiement de ses charges communes afin de minimiser sa sortie de fonds, ceci est à éviter. De plus, les nouveaux administrateurs d'une copropriété doivent agir rapidement dès leur élection pour déterminer si toutes les contributions aux charges dues au syndicat ont été versées par le promoteur immobilier, et sinon, prendre les mesures nécessaires pour les récupérer.

Nous vous invitions à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en copropriété et en droit immobilier en général pour toute question sur le sujet.
 

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