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Le copropriétaire déboise et aménage dans les parties communes et le Tribunal le condamne à payer des dommages au syndicat

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14 mai 2014

Dans un arrêt récent de la Cour du Québec, division des Petites créances, un1 copropriétaire qui a fait des travaux de déboisement, d'élagage et d'aménagement des parties communes d'un syndicat de copropriété sans permission est condamné à payer des dommages à ce dernier.

Les faits selon le Tribunal

Le syndicat de copropriété est formé de dix parties privatives, maisons en rangée de luxe, adossées à une voie ferrée. Une haie de cèdres d'une hauteur d'environ 40 pieds constitue un écran visuel qui cache la vue sur la voie ferrée et sur les autres maisons de l'autre côté de celle-ci.

La déclaration de copropriété visant l'immeuble et qui lie tous les copropriétaires, précise que les copropriétaires ne peuvent effectuer quelques travaux que ce soit sur les parties communes de l'immeuble sans la permission du syndicat.


Durant l'été, l'un des copropriétaires se prépare à effectuer des travaux sur la partie commune vis-à-vis sa maison de ville. Les membres du conseil d'administration du syndicat sont alertés de la situation et ils interpellent le copropriétaire en question. Ils l'avisent qu'il ne peut faire des travaux sans permission, et sans avoir soumis au préalable au conseil d'administration un plan des travaux projetés, ainsi qu'une date de fin des travaux. Le copropriétaire répond aux administrateurs qu'il n'a aucune permission à demander, et qu'il entend procéder.


Un mois plus tard, un autre copropriétaire informe le conseil d'administration que le copropriétaire dont il est question plus haut, a coupé des arbres et la haie de cèdres de manière à ouvrir une brèche sur la voie ferrée et les maisons situées de l'autre côté, pour lui et ses voisins. Il fait également des aménagements paysagers sur la propriété de la voie ferrée et il remplit le fossé qui sépare le terrain de la copropriété de celui de la compagnie ferroviaire. Pour ce faire il a scié le cadenas sur la porte d'accès du terrain pour pouvoir y circuler en voiture.


Un de ses voisins adresse une plainte aux membres du conseil à l'effet que la jouissance de sa maison est maintenant diminuée à cause d'une diminution de son intimité.


Les administrateurs confrontent le copropriétaire qui a procédé à cette coupe et à ces travaux, et lui demandent de remettre les lieux en état, ce qu'il refuse verbalement de faire. Le syndicat lui transmet une mise en demeure de remettre les lieux en état à ses frais, mais le copropriétaire n'y donne pas suite.
 
Face à ce refus, le syndicat procède au remplacement des cèdres coupés, à un coût de 2 101,91$ . Cette facture d'un entrepreneur porte intérêt au taux de 2% par mois en cas de paiement en retard. Le syndicat met en demeure le copropriétaire de payer cette somme, mais ne reçoit aucun paiement de la part du copropriétaire.

Le syndicat poursuit donc le copropriétaire devant la Cour du Québec, division des Petites créances et lui réclame les montants suivants:
- haie de cèdres: 2101,91$
- remplacement d'un cadenas 25,20$
- frais de courrier recommandé: 10,18$
- frais de stationnement, déplacement des administrateurs, essence, et autres: 350$

Dans sa contestation écrite, le copropriétaire nie totalement les faits de la demande, et soutien que celle-ci est mal fondée en droit.

Analyse et appréciation par le Tribunal


Le Tribunal commence par rappeler aux parties que le litige est régi par les principes de l'article 1457 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:
« 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel. Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. »

Conséquemment, le syndicat doit donc, pour obtenir une indemnité, faire la preuve d’une faute du copropriétaire et d’un préjudice qui en résulte directement.


Le Tribunal remarque qu'il n’est pas contesté que le copropriétaire a abattu ou élagué des arbres faisant partie d'un écran de verdure situé entre le terrain du demandeur et la voie ferrée qui y est contiguë.


Le copropriétaire reconnaît que ses travaux ont créé une brèche dans l’écran de verdure mais il plaide qu’il n’a pas commis de faute civile au sens de l’article 1457 du Code civil du Québec, en raison que l'ancien propriétaire de son unité avait obtenu la permission écrite du syndicat d'abattre des arbres de cèdre. Il allègue de plus que les cèdres étaient malades. Il produit la lettre dont il est question, laquelle est signée par les membres du conseil d'administration de l'époque. Dans celle-ci il est écrit:
« La présente est pour confirmer que l’espace aménagé sur le terrain du CN à l’arrière du condo # 49 est à l’usage exclusif du propriétaire qui habite le condo #49.


Toutefois, le Tribunal remarque que cette lettre ne permet pas de conclure que le demandeur a autorisé l'abattage ou l'élagage de certains arbres faisant partie de l'écran de verdure puisqu’elle autorise uniquement l’usage d’une parcelle de terrain et non pas sa transformation. De plus, l'argument à l’effet que les arbres abattus ou élagués n'appartenaient pas au demandeur mais, lors de son témoignage, le défendeur admet que certains de ceux-ci étaient sur une partie commune de la copropriété.
Selon le Tribunal, la preuve ne permet pas de déterminer la proportion des arbres abattus ou élagués qui se trouvaient sur le terrain du demandeur mais cette information n'a pas de conséquence.


Le Tribunal établit que le demandeur n’a pas été autorisé à abattre ou à élaguer les arbres faisant l'objet du litige. Donc, en l’absence d’autorisation, personne n’a le droit de couper ou d’élaguer des arbres qui se trouvent sur un terrain qui ne lui appartient pas, et ce, quelle que soit l’identité du ou des propriétaires de ces arbres.


Le copropriétaire qui exécute de tels travaux ne respecte pas « les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui » et il commet donc une faute civile au sens de l’article 1457 du Code civil du Québec.


Selon le Tribunal il n'y a cependant aucune preuve que la coupe d'arbres était nécessaire en raison de l'état des arbres. Au contraire, il est raisonnable de conclure que les arbres abattus ou élagués par le défendeur étaient comparables à tous les autres qui composent l’écran de verdure et les photographies produites au procès indiquent qu’ils remplissent adéquatement leur fonction soit, dissimuler la voie ferrée.


Le Tribunal décide donc que le défendeur a commis une faute civile lorsqu'il a abattu ou élagué les arbres faisant l'objet du litige, et que ceci a causé préjudice au syndicat à cause de la brèche créée dans l'écran de verdure.
Conséquemment, la réclamation de 2 101,91$ est accueillie par le Tribunal.

Quant au cadenas coupé, le Tribunal remarque qu'il n'est pas contesté que la porte permettant l'accès des véhicules sur le terrain du demandeur est verrouillée par un cadenas.


Le témoignage du représentant du syndicat établit que le copropriétaire a scié, à deux reprises, le cadenas placé sur cette porte parce qu'il devait y circuler avec des véhicules lors de l'exécution de ses travaux. Il est cependant admis que le copropriétaire a remplacé, à ses frais, l'un des deux cadenas.
Le Tribunal ne retient pas la version du copropriétaire pour le motif qu'il serait invraisemblable que le demandeur ait acheté inutilement un cadenas.


Le syndicat a donc droit au remboursement de la somme de 10,18$ déboursée pour transmettre, par poste recommandée, une lettre de mise en demeure au copropriétaire.


Le Tribunal remarque qu'il n’y a par ailleurs aucun élément de preuve à l’appui de la réclamation pour « frais divers » au montant de 350$ et elle sera rejetée.


La demande est donc accueillie par le Tribunal pour la somme de 2 137,29$. En l'absence d'une convention écrite à cet effet, le syndicat n'a le droit qu'aux intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec.

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