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Le problème d'un locataire insalubre dans une unité de condo: les responsabilités du syndicat et du copropriétaire-locateur

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04 mai 2013

Comme dans les immeubles à logement, il arrive qu'un locataire qui occupe une unité de condo en vertu d'un bail d'habitation, vive dans des conditions insalubres en raison de ses habitudes de vie: accumulation de rebuts ménagers dans l'unité, défaut de le garder propre au point que les odeurs incommodent les copropriétaires voisins, infestation de vermine. Alors, que faire?

Il faut tout d'abord comprendre que le copropriétaire qui choisit de louer son unité en signant un bail avec un locataire demeure tout de même lié par les dispositions de la déclaration de copropriété visant l'immeuble, ainsi que les dispositions du Code civil du Québec applicables.

À la base, la déclaration de copropriété contiendra probablement une clause dans la partie règlement d'immeuble de celle-ci, portant sur les conditions de jouissance des parties privatives, à l'effet qu'il est tenu de «maintenir sa partie privative propre, et en bon état». De plus, la déclaration contiendra une clause que les copropriétaires doivent s'abstenir de faire quoi que ce soit qui pourrait «troubler la jouissance des autres copropriétaires». » Le respect des ces conditions incombent donc au copropriétaire du condo qui est lié par la déclaration de copropriété et ses amendements en vertu de son titre de propriété d'une fraction de l'immeuble.

Au niveau des obligations du copropriétaire envers le syndicat et les autres copropriétaires lorsqu'il choisit de ne pas habiter lui-même son unité mais plutôt de le louer à un locataire, la déclaration de copropriété contiendra habituellement une ou plusieurs clauses à l'effet qu'il est tenu de faire respecter par le locataire, le règlement d'immeuble, et à plus forte raison, les dispositions de l'acte constitutif de copropriété. Le Code civil prévoit que le règlement d'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une fraction dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.1 Toutefois, le copropriétaire dont le locataire ne respecte pas la déclaration de copropriété au point de rendre l'unité de condo insalubre ne peut pas éluder sa responsabilité en indiquant au syndicat de s'adresser à son locataire, car le lien de droit premier est celui entre le syndicat et le copropriétaire.

Le syndicat, informé de la condition insalubre de l'unité de condo, possiblement par les autres copropriétaires incommodés par les odeurs et de la vermine, devra aviser par écrit le copropriétaire de la situation et lui sommer dans un délai qu'il précisera, de faire le nécessaire auprès de son locataire afin de remédier à la situation. Cette démarche pourra inclure, également, le fait de demander à ce copropriétaire de faire la preuve qu'il a remis une copie du règlement d'immeuble à son locataire.

Advenant le défaut du copropriétaire à remédier à la situation, soit par le fait de refuser ou de négliger de prendre les mesures qui s'imposent, ou par une collaboration imparfaite ou de récidive de la part du locataire, le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail entre le copropriétaire et son locataire pour le motif que le défaut du locataire de respecter ses obligations cause un préjudice sérieux à un autre copropriétaire ou au syndicat.2 Le copropriétaire, qui de par son refus d'agir, force le syndicat à demander la résiliation du bail pour de tels motifs, et ce à la place du copropriétaire en sa capacité de locateur, risque de voir non seulement le bail résilié, mais d'être l'objet d'un recours en dommages de la part du syndicat, notamment pour le recouvrement des honoraires payées à ses procureurs. Le syndicat pourra également demander un dédommagement si le locataire cause un dommage aux parties privatives ou communes de l'immeuble.

Le copropriétaire qui choisit de louer son condo à un locataire a donc intérêt de s'assurer que le locataire respecte la déclaration de copropriété, ainsi qu'il use du bien avec prudence et diligence, et qu'il puisse le remettre au copropriétaire à la fin du bail dans l'état où il l'a reçu.3 Advenant le défaut du locataire de respecter ses obligations à ce niveau aux termes du bail, des dispositions du Code civil du Québec en pareille matière, ainsi que le règlement d'immeuble, le copropriétaire-locateur a intérêt d'assumer ces obligations et d'exercer les recours qui s'imposent.

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