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Les chutes de neige : les syndicats doivent être vigilants

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06 octobre 2014

Dans une décision récente de la Cour du Québec, division des petites créances1, le Tribunal a jugé qu'un syndicat des copropriétaires pouvait être tenu responsable des dommages causés par une chute de neige de son toit, mais pouvait éviter sa responsabilité s'il prouve n'avoir commis aucune faute.

Les prétentions des parties
Le demandeur, qui n'est pas un des copropriétaires de l'immeuble, mais plutôt l'ami d'un des copropriétaires, réclame du syndicat la somme de 672,16 $ suite à des dommages subis sur sa voiture.
Le syndicat nie être responsable des dommages subis par le demandeur puisqu'il serait le seul responsable des dommages subis. Subsidiairement, le syndicat allègue que la réclamation est exagérée.

Les faits
Le demandeur a témoigné qu'il s'est rendu en voiture à l'immeuble du syndicat pour visiter un ami qui est copropriétaire dans l'immeuble du syndicat. Ce n'est pas la première fois, et le défendeur admet connaître bien les lieux.
Pas longtemps après, il est avisé par un des copropriétaires de déplacer sa voiture qui est stationnée devant la porte du garage, puisqu'il y a un risque de chute de neige.
Le défendeur a déplacé sa voiture de deux mètres, mais demeure stationné devant la porte de garage.
Approximativement trente minutes après le déplacement de la voiture, une quantité importante de neige se détache du toit et endommage la voiture du défendeur.

La question en litige
Face aux prétentions des parties, le Tribunal doit répondre à la question suivante : Est-ce que le syndicat de copropriété est responsable du dommage causé au véhicule du demandeur.
Pour commencer, le Tribunal rappelle que le syndicat des copropriétaires est la personne responsable des parties communes de l'immeuble. L'article 1039 du Code civil du Québec l'exprime ainsi :
«1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.
Elle prend le nom de syndicat.»

Le Tribunal souligne qu'en raison de cet article, le syndicat doit conserver l'immeuble en bon état. De cela découle son obligation d'entretien. Le Tribunal confirme que le syndicat est le gardien des parties communes de l'immeuble, et qu'il exerce un pouvoir de contrôle et de surveillance de celui-ci.

Le Tribunal rappelle que selon la jurisprudence, la glace qui se détache d'une toiture peut être considérée le fait autonome d'un bien2 tel que prévu à l'article 1465 du Code civil du Québec qui se lit comme suit:
«1465. Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute.»
Toutefois, le Tribunal remarque que la preuve ne permet pas de déterminer la raison précise pour laquelle la glace recouvrant la toiture s'est soudainement détachée, mais il retient qu'il s'agit du fait autonome de la chose pour lequel le syndicat peut être responsable.


Puisque la présomption de l'article 1465 du Code civil du Québec s'applique, le syndicat doit établir qu'il n'a pas commis de faute.


Afin de pouvoir faire cette preuve, selon la jurisprudence3, le syndicat doit convaincre le Tribunal qu'une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances n'aurait pu prévenir le préjudice eu égard des dispositions générales devant être prises notamment par le gardien.


Selon la preuve présentée au Tribunal, il ressort qu'un copropriétaire a fait le tour des condos pour aviser les gens concernés de déplacer leurs voitures.
Bien que le demandeur a exprimé au Tribunal qu'il n'est pas satisfait de la façon qu'il a été avisé, le Tribunal remarque qu'il n'en demeure pas moins qu'il a été informé. D'ailleurs, suite à l'avis qu'il a reçu, il a déplacé sa voiture.
Malheureusement, malgré le déplacement de quelques mètres, la voiture a tout de même reçu une charge importante de neige et de glace provenant du toit, ce qui a endommagé le véhicule.


En avisant le demandeur de déplacer son véhicule, le Tribunal est d'avis que le syndicat a repoussé la présomption de faute prévue à l'article 1465 du Code civil du Québec.


Le Tribunal conclut que le syndicat a pris les moyens raisonnables dans les circonstances pour prévenir le dommage, et ce, selon la norme d'une personne prudente et diligente.


Donc, pour ces raisons le Tribunal a rejeté la réclamation du demandeur et l'a condamné au paiement des frais judiciaires du syndicat de 62$.

Pour toute question en droit immobilier, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en la matière.

1. 550-32-021045-130, 2014 QCCQ 3080
2. Chapleau c. Chapleau (2002) RRA 773
3. Equipements Emu ltée c. Québec (Ville de) 2011 QCCS 1038

 

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