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LES SINISTRES EN COPROPRIÉTÉS DIVISES: copropriétaires, administrateurs et gestionnaires méfiez-vous des dommages causés par l'eau !

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04 novembre 2012

Il est évident que la survenance d'un sinistre affectant notre habitation constitue un inconvénient et une source importante de désagrément pour le propriétaire. Heureusement, la majorité des propriétaires n'ont pas à faire face régulièrement à de telles situations.

En copropriété divise, c'est le syndicat des copropriétaires, les membres du conseil d'administration, et parfois le gestionnaire immobilier qui sont appelés à réagir aux sinistres afin de s'assurer de la remise en état des parties de l'immeuble touchées par le sinistre, tant les parties privatives que communes. Le syndicat doit souscrire auprès d'un assureur une couverture contre tous les risques usuels, incluant le feu et les dommages causés par l'eau. En effet, les dommages causés par l'eau, provenant soit d'éléments de la plomberie (évier, toilette, bain, douche, tuyau d'alimentation ou de drain), ou de points d'infiltration d'eau naturelle par l'enveloppe du bâtiment, constituent une source importante de dommages qui peuvent être causés à l'immeuble.

Toutefois, nous sommes d'avis que des mesures de sensibilisation et de prévention peuvent aider les copropriétés à diminuer le nombre de sinistres causés par l'eau, ou bien leur gravité.

Le conseil d'administration et le gestionnaire, le cas échéant, pourront sensibiliser les copropriétaires aux moyens de communiqués, ou d'une mention particulière dans le cadre d'une assemblée des copropriétaires, qu'ils doivent utiliser les bains, douches et installations sanitaires des unités, ainsi que tout autre bien qui contient ou qui consomme l'eau, avec soin afin d'éviter des déversements d'eau dus aux causes suivantes :

débordement d'un évier, de la toilette ou de la baignoire
déversement d'eau de la douche en raison d'un manque d'étanchéité de la cabine de celle-ci, ou du fait de ne pas avoir tiré correctement le rideau de douche, le cas échéant 
fuite d'eau due à un mauvais entretien de ces éléments, lequel incombe au propriétaire de l'unité
connexion d'alimentation en eau ou drain de lessiveuse ou d'une laveuse à vaisselle mal fixés ou mal entretenus
bris, mauvais entretien ou mauvais emploi d'un aquarium ou d'un lit d'eau.

Dans certains cas, la cause du dégât pourrait être un tuyau d'alimentation d'eau, parfois caché derrière la surface visible du gypse, situé à l'intérieur des bornes de la partie privative d'un copropriétaire, lequel pourrait desservir uniquement celle-ci. Bien qu'un sinistre peut être causé par le bris d'un conduit de ce genre, et même dans l'absence de tout acte de la part du copropriétaire, aux termes de beaucoup de déclarations des copropriété, sa responsabilité sera néanmoins engagée par le fait que ce conduit est un élément inclus dans la partie privative, lequel tombe donc sous la responsabilité du copropriétaire.

La responsabilité d'un copropriétaire dans de tels cas pourrait être retenue en vertu d'une clause de la déclaration de copropriété:

«La jouissance et l'usage des parties privatives sont sujets aux conditions suivantes :

(...)
2) Tout copropriétaire reste responsable, à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celles d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable.
(...)

Compte tenu de ce genre de clause d'usage dans les déclarations de copropriété, il serait donc important d'impliquer les copropriétaires dans ce processus de prévention afin de leur permettre de réduire les risques qui engagent leur responsabilité en étant plus attentifs et prendre les précautions qui s'imposent lorsqu'ils utilisent ces éléments de leur partie privative.

Il faut se rappeler également que la responsabilité du copropriétaire pourrait être engagée par la faute de son locataire, ou le fait d'un bien appartenant à ce dernier, et ce par l'effet d'une clause particulière à cet effet, ou à défaut, de la règle de l'article 1057 du Code civil du Québec à l'effet que le règlement d'immeuble, lequel contient les conditions de jouissance des parties privatives et communes,est opposable au locataire d'une fraction dès qu'un exemplaire de celui-ci lui est remis, et le copropriétaire doit s'assurer que son locataire le respecte.

En cas de doute sur le sujet, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier et en copropriété divise.

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