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04 décembre 2012

Parfois, des administrateurs et des copropriétaires soulèvent la question à savoir si, au moyen d'une modification à la déclaration de copropriété adoptée par l'assemblée des copropriétaires, peuvent-ils changer le nombre de voix requis pour prendre une décision ?

Il s'agit d'une question intéressante. Au niveau de la motivation que peuvent avoir des administrateurs ou des copropriétaires à songer à une modification de cet ordre, nous pensons à la difficulté d'obtenir parfois les majorités requises pour voter sur des questions comme la modification des parties communes, la modification de l'acte constitutif de la déclaration, ou même une acquisition immobilière par le syndicat. Dans ce cas, certains souhaiteraient à ce que ces décisions puissent selon une majorité plus faible que celles prescrites par les articles 1097, 1098 et et 1108 du Code civil du Québec.

Également, il se peut que dans une copropriété, il existe une historique de d'adoption et d'annulation de règlements d'immeuble par l'assemblée des copropriétaires d'une année à l'autre, laquelle témoigne possiblement d'une lutte d'influence entre des groupes de copropriétaires et des membres du conseil d'administration. Afin d'éviter ces revers annuels, certains administrateurs et copropriétaires souhaiteront à ce que toute décision à ce sujet soit prise non pas selon la majorité absolue de l'article 1096 du Code civil du Québec, mais plutôt selon une plus forte majorité, par exemple par une majorité des deux tiers des voix de l'assemblée.

Il faut comprendre que les majorités prescrites par le législateur aux articles 1096, 1097, 1098 et 1108 du Code civil du Québec sont habituellement reprises textuellement dans des déclarations de copropriété publiées depuis le 1er janvier 1994. Sauf exception du législateur, ces articles s'appliquent aux déclarations de copropriété publiées avant le 1er janvier 1994.1 Afin d'assurer une protection adéquate du public, et plus particulièrement les copropriétaires d'immeubles en copropriété divise, le législateur a introduit l'article 1101 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :

«Art.1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.»

Le «présent chapitre» auquel réfère cet article est celui du Chapitre III, Titre troisième, Livre quatre du Code civil du Québec, soit les articles 1038 à 1109 inclusivement traitant de la copropriété divise d'un immeuble. Donc, si le texte d'une déclaration de copropriété publiée par le promoteur immobilier pour créer une copropriété divise stipule des majorités différentes de celles prescrites par les articles 1096, 1097, 1098 et 1108 C.c.Q., celles-ci sont réputées non-écrites et donc nulles. Les notaires qui rédigent les déclarations de copropriété doivent s'assurer que les stipulations contenues sont conformes au droit actuel.

Ce même article rendrait donc nulle toute modification de la déclaration de copropriété par le syndicat suite d'une décision de l'assemblée des copropriétaires qui modifie ces majorités, soit en les augmentant ou en les réduisant.

Donc, les décisions de l'assemblée des copropriétaires doivent être prises selon des majorités stipulées aux articles ci-dessus mentionnées.

Pour toute question additionnelle sur le sujet n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier.

Note 1: L'article 53 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil, 1992, c.57 précise que lorsqu'une déclaration de copropriété publiée avant le 1er janvier 1994 pose la règle l'unanimité pour les décisions visant à changer la destination de l'immeuble, ceci est maintenu malgré l'article 1101 du nouveau Code. Donc, la double majorité spéciale d'une majorité des trois quarts en nombre des copropriétaires de l'immeuble détenant un minimum de 90% des voix stipulée par l'article 1098 (1) C.c.Q. ne s'appliquera pas, et dans de telles copropriétés un vote à l'unanimité pour changer la destination de l'immeuble demeure la règle.

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