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01 août 2013

Dans un jugement récent de la Cour d'Appel du Québec, le Tribunal s'est penché sur la question à savoir dans quel délai un syndicat de copropriété peut-il exiger des tests de performance acoustique à la suite du remplacement du revêtement de plancher dans une unité en copropriété?

Le syndicat s'est adressé à la Cour d'Appel car sa requête introductive d'instance en injonction permanente avait été rejetée en Cour Supérieure au motif que son droit d'exiger de tels tests, et d'accéder à l'unité pour les effectuer, était échu (prescrit) car il s'était écoulé trop de temps depuis l'installation du nouveau revêtement de sol par le copropriétaire.

En 2004, cette copropriété avait adopté un règlement proposant un devis d'insonorisation pour les planchers à l'intention des copropriétaires qui désiraient remplacer les tapis par des planchers à surface dure. En 2006, un devis alternatif a été adopté lors de l'assemblée annuelle des copropriétaires. Il y était prévu que le syndicat de copropriété ou toute personne mandatée par lui puisse effectuer des visites d'inspection au cours des travaux. Il pouvait aussi requérir des tests permettant d'évaluer la performance acoustique des travaux, à la suite de l'exécution de ceux-ci.

Voici le texte du règlement en question :
«Suite à l'exécution des travaux, des essais acoustiques pourront être effectués, afin de confirmer la performance acoustique des installations complétées. Ces essais pourront être effectués lorsque les meubles auront été remis en place. Une coordination devra être effectuée par le propriétaire et/ou les administrateurs du bâtiment, afin de permettre l'accès à la résidence située directement sous l'unité où le plancher à surface dure a été installé. L'accès à cette résidence est nécessaire pour effectuer les essais acoustiques. Ces essais seront coordonnés en fonction de la disponibilité des occupants et du consultant.»

En 2007, le copropriétaire a fait installer dans son unité des planchers flottants, après en avoir informé le syndicat et lui avoir remis un formulaire à cet égard. Le syndicat a d'ailleurs effectué une visite des travaux et aurait reçu un échantillon de la membrane utilisée. Ce n'est qu'une année plus tard que le syndicat informe l'intimé qu'il considère que le revêtement a été installé sans autorisation et ce n'est qu'en 2009 qu'il demande à effectuer des tests acoustiques, demande qui sera réitérée en 2011. Les procédures sont entreprises par le syndicat le 28 juin 2011, plus de 4 ans après la fin des travaux.

La Cour d'appel a rejeté la demande du syndicat pour les motifs suivants :

Le point de départ de la prescription correspond au premier moment où une partie, ayant un droit de revendiquer en justice, peut le faire valoir. Le syndicat aurait pu requérir le droit de procéder à des tests dès la fin des travaux, en février 2007.

Le droit de procéder à de tels tests n'est pas imprescriptible comme les droits consacrés par les chartes de droits et libertés, ou ceux qui sont intimement liés à la personnalité d'un individu.

Le droit de l'appelant découle de la déclaration de copropriété et n’est pas intrinsèque à sa personne.

Le droit pour le syndicat de copropriété de procéder à des tests acoustiques est un droit personnel (prescriptible par trois ans) qui permet au syndicat d'exiger du copropriétaire qu'il collabore à de tels tests.

Le droit d'exiger des tests acoustiques n'est pas un droit réel (lié à l'immeuble) qui lui, s'exerce directement sur une chose, sans passer par l'intermédiaire d'une autre personne.

Le droit d'exiger des tests acoustiques dans le contexte du devis alternatif se prescrit donc par trois ans et il est prescrit.

Si le copropriétaire refuse de permettre de tels tests, le syndicat doit s'adresser au Tribunal avant l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la fin des travaux pour obtenir une ordonnance obligeant le copropriétaire de permettre de tels tests. Le fait de déposer une telle demande en justice à l'intérieur de ce délai aura pour effet d'arrêter la prescription en attendant que la cause suive son cours jusqu'à un jugement final.

Nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question à ce sujet.

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