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09 octobre 2013

Dans une décision récente de la Cour du Québec, division des Petites Créances1, la Cour a eu à décider si la demande de deux copropriétaires pour des dommages causés à leur unité par une infiltration d'eau était tardive, et si elle ne l'est pas, est-ce que le syndicat est responsable des dommages causés dans leur partie privative ?

Les faits

La Cour relève les faits suivants des témoignages des parties :

À compter du mois d'avril 2003, les Propriétaires occupent une unité située au dernier étage d'une tour résidentielle de plusieurs unités de condominium achetée du promoteur/entrepreneur général, aujourd'hui en faillite. En octobre 2004, suite à une infiltration d'eau dans l'unité des copropriétaires, le promoteur envoie des ouvriers faire certains travaux correctifs, dont la pose de ciment sur le balcon pour corriger une pente inversée.

Le 13 avril 2005, les Propriétaires demandent par lettre au promoteur de régler les problèmes faisant en sorte que les planchers de leur salon et de la chambre adjacente gondolent, se délaminent et présentent de la moisissure. Dans les mois qui suivent, la cause du problème est identifiée comme étant l'eau qui s'accumule sur le balcon, dont la pente est encore inversée malgré les travaux de 2004, et finit par entrer dans l'unité.

Les démarches, tant du Syndicat que des Propriétaires, auprès d'un plan de garantie qui administre l'assurance qualité des travaux sont vaines. Selon le gestionnaire retenu par le Syndicat depuis août 2009, la situation des balcons serait le résultat d'un vice d'exécution et non pas d'un vice de conception ou d'un vice de construction.
En décembre 2006, le Syndicat mandate un cabinet d'avocats et confirme aux Propriétaires que leur dossier leur a été remis. Le gestionnaire témoigne que les avocats disposent d'un rapport établissant à 5 millions de dollars les réparations requises et qui traite des problèmes avec les balcons.

Le 15 octobre 2007, l'eau continuant de s'infiltrer, les demandeurs avisent de nouveau le président du Syndicat de l'époque, qui leur demande d'être patients. Le 22 janvier 2009, le Syndicat, représenté par le cabinet d'avocats, intente une poursuite.

Au printemps 2009, la pente du balcon est corrigée aux frais des Propriétaires. Las d'attendre, les Propriétaires refont faire les planchers de leur unité en juillet 2010, à l'exception de celui de la chambre à coucher des maîtres, au coût de 8 522,06 $; transmettent une lettre de mise en demeure au syndicat le 24 septembre 2010, et intentent la présente action le 27 octobre 2010.

L'analyse par la Cour

La Cour doit résoudre la question à savoir si l'action des Propriétaires est tardive et donc irrecevable et retient ce qui suit :

Le Syndicat plaide que les dommages remontent à 2004 et que l'action n'a pas été intentée dans les trois (3) ans de ceux-ci, de sorte qu'elle est prescrite, c'est-à-dire que les Propriétaires auraient perdu leur droit en raison du simple écoulement du temps2.

Toutefois, la Cour remarque que les Propriétaires veulent faire valoir les droits que l'article 1077 C.c.Q. leur confère. Cet article se lit:

«1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire3.»

La Cour remarque que la pente inversée du balcon a été corrigée au printemps 2009, et que c'est donc dire que l'inaction du Syndicat, pendant toute cette période, a fait en sorte que l'infiltration d'eau a continué de causer des dommages au plancher. À l'avis de la Cour, la situation en est donc une de dommages continus et progressifs, en quel cas la règle veut que la victime puisse réclamer pour les dommages subis pendant les trois (3) ans précédant l'introduction de son action. En l'espèce, cela signifie que les Propriétaires peuvent réclamer pour les dommages causés entre le 27 octobre 2007 et le moment où les travaux corrigeant la cause du dommage ont eu lieu au printemps 2009.

Par ailleurs et indépendamment de ce qui précède, la Cour ajoute qu'il y a eu, en l'espèce, preuve de renonciation tacite par le Syndicat au bénéfice du temps écoulé, par le fait d'avoir confié le mandat de poursuite et de demander l'indemnisation souhaitée par les propriétaires.

La Cour ajoute que l'allégation de prescription faite lors de l'audience par le Syndicat est en elle-même tardive puisqu'elle n'était pas alléguée comme motif de contestation.

En conséquence, la Cour refuse de déclarer l'action prescrite et doit considérer la deuxième question en litige, celle de la responsabilité du syndicat.

La Cour remarque que la responsabilité du Syndicat en la matière découle plus particulièrement de l'article 1077 C.c.Q. cité précédemment, et partage l'opinion de la juge Paradis dans Potvin c. Syndicat de la copropriété les Condominiums St-Michel4 qui a résumé les grandes lignes de la doctrine et la jurisprudence en la matière comme suit :

Le syndicat des copropriétaires est responsable en cas de dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes (art. 1077 C.c.Q.) et non pas de celles de la responsabilité du vendeur d'un bien (arts 1726 et ss. C.c.Q.)

Le recours d'un copropriétaire contre un syndicat de copropriété pour des dommages résultant du vice de construction ou de conception ou au défaut d'entretien, se limite aux dommages directs.

Il s'agit d'une responsabilité qui n'est pas de nature contractuelle, mais la responsabilité ainsi encourue par le syndicat est absolue. Elle s'applique de plein droit lorsque les préalables sont établis.

En effet, l'article 1077 est d'ordre public (le syndicat ne peut y déroger), et celui-ci s'applique aussi aux parties communes, y compris celles dont la jouissance est exclusive à certains propriétaires.

L'obligation s'étend à la réfection des vices de construction, et au cas de défaut de régler un problème (entretien, conception ou construction), le syndicat peut être tenu responsable des dommages secondaires causés, par exemple, à un copropriétaire.

La partie commune à usage restreint, notamment les portes, fenêtres, murs extérieurs et balcons, demeure une partie commune et son remplacement est la responsabilité du syndicat. Et ce particulièrement si cela découle directement d'un vice de construction et/ou de conception.

La Cour remarque que le Syndicat plaide que le balcon étant une partie commune à usage restreint, selon les articles Déclaration de copropriété, et qu'il revenait aux Propriétaires d'en assurer la réparation et qu'en ne le faisant pas, ils ont été les auteurs de leurs dommages. Toutefois, la Cour ne retient pas cet argument au motif qu' il ne revient pas aux copropriétaires à corriger les vices de construction et de conception affectant les parties communes, mêmes celles à usage restreint.

Les dommages accordés par la Cour

La Cour rappelle que les Propriétaires peuvent uniquement réclamer les dommages directs découlant du vice de construction. Toutefois, elle souligne que les Propriétaires avaient l'obligation d'atténuer leurs dommages dès qu'ils ont constaté l'inaction par le Syndicat.

La Cour considère que comme les Propriétaires ont réduit le montant de leur réclamation à la somme de 7 000,00 $ et considérant également qu'ils n'ont pas déposé de réclamation pour le plancher de la chambre à coucher des maîtres qui semble également avoir été affecté, l'action est donc accueillie pour le montant de 7 000,00 $ réclamé, plus les intérêts et frais judiciaires.

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